기획부동산 사기 피해 구제받고 싶다면

 

 

수명이 길어지다보니 사람들은 조금이라도 여유가 있을 때 노후를 위한 자금을 마련해두려고 이런저런 방법들을 많이 찾아보고 있습니다. 그 중 많이 관심을 갖는 분야가 바로 부동산입니다. 그렇다 보니, 부동산 사기를 당하는 사람들의 피해도 적지 않게 늘어나고 있는 중입니다.

 

 

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돈을 많이 벌 수 있다는 급한 마음에 적은 위험 고 이득이라는 말에 속아 섣불리 계약을 하게 되는 것입니다. 우선 계약을 맺고 집에 와서 곰곰이 다시 생각해보니, 이건 좀 아니다 싶어 계약을 물리려고 할 때는 이미 늦은 것이죠.

 

 

 

 

계약서를 작성하고, 도장 및 서명을 한 경우에는 계약서에 효력이 발생하기 때문에 취소가 어렵습니다. 따라서, 도장이나 서명을 할 때는 옆에서 어떤 달콤한 말을 하더라도 계약서 내용을 꼼꼼하게 파악한 후 진행하시는 것을 당부드립니다.

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기획 부동산은 말 그대로 부동산을 기획해서 이득을 취하는 것을 말하는데, 투자자를 모집한 후 그 투자금으로 땅을 매매하여 더 비싼 값에 매각하고 난 후 수익을 분배하는 것입니다. 이러한 부동산으로 사기를 벌이는 것은 보통 아무런 쓸모가 없거나, 개발이 불가능한 땅임에도 조만간 된다는 계약이 있다고 속여 투자자를 모집한 후 그 대금을 취하는 것이 해당됩니다. 이러한 땅의 경우 많은 경우에 수십 명 많게는 수백 명이 등기가 되어 있습니다.

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여러 명의 사람이 한 토지를 매입한 것이라 분할도 되지 않아 공유물 형태로 소유하게 됩니다. 만약 개개인이 지분을 소유한 경우에는 각자 원하는 대로 처분하는 것이 가능하지만, 이렇게 공유 토지의 경우에는 마음대로 처분이 불가능하며, 처분을 하기 위해서는 함께 소유한 사람들의 동의가 필요합니다. 하지만, 등기부등본을 발급받아보면 알 수 있듯이 서로가 모르는 사이이며, 그 수 또한 너무 많아 사실상 처분하는 것은 불가능합니다.

 

 

 

 

​​계약을 취소하기 위해 업체나 개인에게 다시 연락을 하여도 곧 개발이 된다며 기다리라는 말뿐인 곳도 많고, 더 이상 존재하지 않아 연락조차 닿지 않는 곳도 있을 것입니다. 위와 같은 경우 '기획부동산 사기'를 의심해볼 수 있습니다. 최근 이 사례들이 점점 늘고 있습니다.

 

 

 

그래서인지 국토교통부에서 발표한 최근 10개년 공유 인수 10인 이상 필지 자료에 따르면 10명 초과 인원이 공유하는 임야의 지분을 가진 사람이 과거에 비해 50만 명이 늘어났으며, 그중 36만 명 정도는 최근 3년 사이에 증가하였습니다. 또한, 이런 토지는 임야로 개발 가능성이 다른 곳에 비해 적은 곳이라고 할 수 있습니다.

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사기는 입증이 쉽지 않기 때문에  준비를 철저히 해야 합니다. 단순히 경제적 손실만 있는 것으로 모두 처벌할 수는 없으며, 고의로 거짓말을 하거나 상대방에게 사실을 적시하는 기만행위를 하여 상대방이 경제적 손실이 발생했다는 인과관계가 필요합니다. 한 예로, 어떤 지역이 곧 개발되어 큰 수익이 발생할 것이며, 만약 개발이 진행이 예정대로 되지 않는다면, 다시 환매를 하겠다는 제의를 한 경우 법원은 이와 같은 방식의 거래 유형과 해당 지역의 정보에 대해서 피해자가 충분히 알 수 있었다고 보인다며 법원에서는 무죄를 선고한 판례가 있습니다. 따라서, 기망 행위와 손해 발생 사이의 인과관계를 잘 소명하는 것이 중요합니다.

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그렇다면, '기획.부동산 사기'에 대응할 수 있는 법적 수단은 어떤 것이 있을까요. 형사법상으로 사기죄, 유사 수신사기를 주장할 수 있으며, 민사상으로는 손해배상 청구를 할 수 있습니다.

 

 

 

우선 사기죄가 성립하기 위해선 1. 가해자의 기망행위 2. 기망행위로 인한 피해자의 착오 3. 착오로 인한 피해자의 재산 처분 이 있어야 합니다. 위에 말한 것과 같이 이 셋의 인과관계를 증명하는 것이 제일 중요합니다. 기획부동산 계약서를 보았을 때, 사기 혐의를 벗어날 수 있는 문구들이 교묘하게 들어가 있어 법률 전문가들도 놀라워할 정도입니다. 따라서, 혼자 진행하는 것에 어려움을 느끼시는 분들은 전문적인 법률 자문을 통해 진행하시는 것을 권해드립니다.

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​	사기죄	조직적으로 사기죄
1억 원 미만	6개월~1년 6개월	1년 6개월~3년
5억 원 이상 50억 원 미만	3년~6년	4년~7년
300억 원 이상인 경우	6년~10년	8년~13년

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다음으로는 유사 수신사기를 주장할 수 있습니다. 유사수신행위란 적법한 절차를 거쳐 인가나 허가를 받지 않고 불법적으로 불특정 다수인에게 자금을 투자 받거나 조달하는 행위입니다. 투자를 하면 고수익의 수익률을 보장해 준다거나 사기, 도박을 권유하는 등의 홍보성 메일이나 문자 등이 이에 해당합니다.

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형사처벌을 받을 수 있는 '유사수신행위'에 해당하려면, 타 법령상의 인허가를 받지 않아야 하며, 원금 보장 약정이 있고, 실제 상품 거래 없이 불특정 다수인으로부터 투자금 만을 모집할 것이라는 요건을 갖추어야 합니다. 만약, 기획부동산 사기 피의자가 피해자들에게 원금 이상의 수익금을 보장한다고 약속했다면 위 행위에 해당할 가능성이 있습니다.

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이 행위는 재산상의 피해가 도출되지 않아도 이 행위를 했다는 것만으로도 처벌이 가능하며, 사기죄를 행한 사람과 함께 표시 및 광고를 한 자도 처벌을 받게 됩니다.

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또한, 이미 투자를 한 사람이 다른 사람에게 투자를 권유하는 등의 영업행위를 하였거나, 해당 부동산 회사에 고용되어 함께 광고를 했다면, 2년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금형에 처할 수 있습니다. 이런 경우, 피해자가 어느 사이에 피의자가 되어버리는 가능성이 있습니다. 법원 판례에 따르면, '이미 면식 있는 지인이라 할지라도 처음 투자를 유치할 대 자금 조달을 받을 대상자를 특정하지 않고, 추후 후 순위 투자자를 찾을 때 지인뿐만 아니라 면식 없는 제3자에게도 투자권유를 할 수 있다면 유사 수신사기에서 말하는 '불특정 다수'에 해당하고 있다'라고 하였습니다. 따라서, 본인도 모르게 피의자가 되어 자신의 피해 사실도 인정받지 못하고, 손해도 배상받지 못하지 않도록 주의하시기 바랍니다.

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이 밖에도, 민사상으로는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 실제 있는 사실을 몇 백 배 부풀려 과장 광고를 하여 투자자들을 착오에 빠뜨리는 행위가 반드시 사기로 볼 수 없으며, 단순히 상대의 광고에 혹시 투자를 했다가 손해를 입은 사실만으로는 형사고발을 하기가 어렵기 때문에, 민사상 반환 소송이나 손해배상청구소송을 해야 합니다.

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​기획 부동산의 사기에 대응하기 위해서는 증거들이 우선 확보되어야 합니다. 예를 들어, 상대방과의 대화가 녹음된 녹취록, 등기부등본, 부동산 대장, 부동산 회사 및 투자를 권유한 사람과의 대화 내용 등 모을 수 있는 자료들을 최대한 모으시는 것이 좋습니다. 그전에 계약하실 때, 도장을 찍기 전 미리 현장에 답사하여 눈으로 땅을 직접 보고, 설명 들었던 대로 사용될 예정인지 해당 지역 지자체에 문의를 해보시거나, 주변 부동산에 문의를 해보시고, 토지이용계획원을 발급받아보는 등 신중하게 알아보고 거래하시길 바랍니다.

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이러한 기획부.동산 사기에 늦게 대응을 하게 될 시, 업체나 개인이 상대방을 기망하여 받은 범죄 피해 금액을 처분하거나 은닉시키고, 회사를 파산할 수 있는 가능성이 높아집니다. 그러나 대표가 다른 곳에서 계속 같은 행위를 하고 있는 경우에는 피해 금액 회수가 가능하오니 빠른 대응을 하셔야 합니다.

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​저희 법무법인 명경 (서울)과 함께 기획부동산 사기로 진행하고 계시는 의뢰인이 계십니다. 경기도 광명시 노온사동에 있는 산의 부지가 곧 개발된다는 소식을 들어 매매하였으나, 알고 보니 개발제한구역으로서 개발이 전혀 불가능한 곳이었습니다. 그 사실을 알게 되어 땅을 구매한 업체에게 매도의 의사를 밝혔지만, 상대방 측에서는 이러저러한 이유를 대며 기다리라는 말만 내세우며 차일피일 미루고 있는 상황입니다. 의뢰인 분은 저희 법무법인 명경(서울)의 부동산 전문 대표 변호사님과 1 대 1 상담을 진행하신 후, 사기로 의심되어 납입한 돈을 돌려받고, 손해배상을 받는 과정을 진행 중에 있습니다.

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억울한 상황에 놓인 분들의 상황들을 해결해드리는 데 최선을 다하고 있습니다. 부동산 전문 변호사와 직접 상담이 진행되시며, 어떻게 해결해 나가야 할지 막막하고, 피해에 대한 보상을 청구하는 것에 대해 법리적인 도움이 필요하신 경우 전문 변호사의 도움을 받아보시길 바랍니다.

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